RENOVATION ENERGETIQUE
Parcours de rénovation
Petite histoire de Bourg-la-Reine…. l'entrepreneur Riccardo A. a construit une dizaine de maisons individuelles dans le quartier Mirebeau de 1950 à 1966. Italien arrivé en France en 1950, le maçon développe une activité de constructeur avec des entreprises locales. A l'époque l'avenue du Panorama ne débouchait pas encore sur l'avenue du Général Leclerc, peu d'immeubles, des jardins...
Les maisons ont des points communs : le dessin d'un plan sur l'épure d'un carré, les étages habitables surélevés par rapport à la rue, un perron et une entrée en retrait du plan de façade, l'utilisation du moellon de meulière aux niveaux inférieurs quelquefois et un parement de briques à l'étage, des planchers en béton. Le maçon a développé un modèle qu’il adapte aux attentes des acquéreurs.
Réaliser avant le premier choc pétrolier et les règlements thermiques applicables aux constructions neuves qui ont suivi, ces constructions dans leur état d'origine sont aujourd’hui considérés comme des « passoires thermiques ».
Un audit énergétique de 2 de ces maisons a été réalisé. Une série de schémas est proposée afin de comprendre qu’il est possible d’améliorer les performances thermiques de la construction tout en composant avec les impératifs de chaque occupant, avec l’écriture architecturale à laquelle on peut être attaché (ici, on a eu recours à une Isolation Thermique par l’Intérieur, ITI), avec l’occupation permanente du logement (dans ce cas, on se concentrera au minimum sur l’isolation des combles et du sous-sol, sur le traitement de l’étanchéité à l’air et de la ventilation). Alors c’est avec sa propre situation en tête que l’on peut regarder les schémas suivants et inventer son propre parcours d’amélioration, participer sans subir et bénéficier des aides de l’Etat.
Une des fonctions de l’Audit énergétique est de proposer des scénarios de travaux et d’associer à ces scénarios le coût des travaux, les économies d’énergie réalisées, les aides et le financement. Une autre fonction de l’audit est de prévenir des pathologies par l’ordre des interventions proposées et par le choix de solutions techniques appropriées. Ce qui est certain c'est que le temps de l'audit est un moment privilégié pour faire le point et poser toutes les questions relatives à son logement, des questions qui ont à voir avec la thermique et l'énergie utilisée mais aussi les dysfonctionnements, les possibilités d'extension, les démarches administratives, la gestion du chantier, etc.
> Avant toute transformation du système de production de chaleur, il est préférable de réduire les déperditions causés par l’enveloppe des bâtiments.
Une partie du financement de l'opération provient des économies sur factures énergétiques associés au Prêt à taux zéro [l'économie réalisée multipliée par 10 ou 15 ans constitue une part du budget]. Une autre partie est trouvée par des aides de l'Etat (maprimerenov'), de la Région, des fournisseurs d'énergie (les aides CEE, Certificats d'Economies d'Energie) et dans une TVA réduite. Il reste une partie du prix des travaux à la charge des particuliers.
Autre parcours
Une autre façon d'aborder le financement est de choisir d'investir dans un aménagement de surface existante ou dans une extension du bâti et de louer les nouvelles surfaces. Compte-tenu des charges sur le logement, il est peut être temps de construire des habitations dont la charge financière est compensée par la perception d'un loyer. Il nous est donné la possibilité de produire de l'énergie ou une partie de l’énergie que nous consommons. Prenons le temps d'aller plus loin, d'un modèle hybride à la maison individuelle ou l'habitation devient producteur d’énergie, permet à son propriétaire de percevoir un loyer en compensation de la charge financière que la construction représente.
Dans l’Audit énergétique des Copropriétés nous étudions à la demande la possibilité d’une sur-élévation du bâti, de construire sur les toitures-terrasse des immeubles collectifs de nouveaux appartements afin que la vente participe aux frais de remise aux normes thermiques du bâtiment. Dans le cas de la maison individuelle, les situations propices à un double fonctionnement sont plus rares et moins immédiates puisqu’il s’agit de location.
Nombre de lotissements de maisons individuelles en région parisienne ont été réalisés avant les Plans d’Occupation des Sols, (POS, année 1967). La superposition d'un règlement posé a posteriori et d'un ensemble construit laisse quelques opportunités. Ce qui nous intéresse ici c’est l’implantation des bâtis par rapport aux « limites séparatives entre parcelles », les distances disponibles. Quel emploi pouvons-nous faire de ces interstices ? Un escalier d’accès à des combles, une surface de stockage, une chambre aménagée, un nouveau bâtiment avec des chambres aménagées.
> selon les PLUi, 2 usages d’un même bâtiment peuvent être conditionnés au nombre de places de parking,.
> 2 usages d’un même bâtiment implique au minimum une adaptation des locaux en terme de sécurité incendie, un coupe-feu est nécessaire. Dès lors qu’il s’agit de la location d’un logement, les critères d’habitabilité sont requis : volumétrie, lumière, vues, accès, distribution d’énergie, chauffage, ventilation, sécurité anti-intrusion.
Dans l'exemple proposé certains éléments sont favorables : une parcelle assez grande, un mur technique sur lequel sont disposées les pièces d'eau.
> la pose d'une isolation par l'intérieur (ITI) dans les pièces techniques demande dans grand nombre de cas le déplacement des équipements et des modifications de réseaux.
> la pose d'une isolation par l'intérieur (ITI) consomme de la surface habitable de l'ordre de 4 à 5 m2 pour 50m2.
L'extension permet de déplacer l'isolation au nouveau périmètre de la construction, l'ancienne façade sur laquelle s'appuie l'extension devient un mur intérieur. Les travaux dans l'existant sont minimisés.
L'extension donne la possibilité d'intégrer des dispositifs techniques nouveaux (gestion des eaux de pluie, utilisation des façades ou des toitures pour la production de chaleur).
Une cohabitation heureuse sur un même terrain nécessite de travailler à l'indépendance de chacun des espaces. De plus, la maison et l'extension doivent permettre un fonctionnement en une grande maison ou en pièces-à-louer accolés à une maison :
1 - indépendance des entrées / création d'un deuxième escalier intérieur / isolation phonique entre les bâtis
2 - indépendance des vues (la vue sur jardin est réservée à la maison principale),
3 - ne pas réduire les potentiels de la maison : des planchers créés en continuité des planchers du bâtiment existant (adaptation d'une maison au handicap, pouvoir étendre la maison principale aux surfaces de l'extension).
Extension dessinée de 3 chambres d'étudiants et d'un bureau avec accès indépendant, d'un jardin d'hiver et d'une terrasse